Fra le frasi che si sentono più spesso quando un matrimonio finisce, ce n’è una che pesa più di tante altre: “Io quella casa non la vendo”. La capisco bene. La casa non è solo un immobile: è memoria, abitudine, sicurezza, a volte perfino l’ultima cosa che sembra ancora “famiglia”. Ma il diritto parte da una distinzione netta, che per chi non fa questo mestiere non è affatto intuitiva: una cosa è la proprietà della casa, altra cosa è il diritto di abitarla come casa familiare. E l’art. 337-sexies del codice civile mette al centro, prima di tutto, l’interesse dei figli.
Assegnazione della casa familiare e interesse dei figli
Questo significa che, se ci sono figli minori oppure figli maggiorenni non ancora economicamente autosufficienti che convivono stabilmente con uno dei genitori, il giudice può assegnare la casa a quel genitore anche se non ne è proprietario. Ma assegnare non vuol dire trasferire la proprietà: vuol dire riconoscere un diritto di godimento. Ed è un diritto che la legge collega alla funzione familiare della casa, tanto che può venire meno se l’assegnatario smette di abitarvi stabilmente, convive more uxorio o si risposa.
Casa cointestata: cosa succede se un coniuge si oppone alla vendita
Se la casa è cointestata, la prima verità da dire è molto semplice: nessuno dei due può vendere da solo l’intero immobile senza il consenso dell’altro. Però la seconda verità è altrettanto importante: il rifiuto di un coniuge non blocca tutto per sempre. Il codice civile richiede il consenso di tutti i comproprietari per l’alienazione del bene comune, ma consente a ciascun partecipante di chiedere lo scioglimento della comunione. E, se i coniugi erano in comunione legale, questo terreno si apre già con la separazione, perché la comunione si scioglie dal momento in cui il presidente autorizza i coniugi a vivere separati, oppure dalla sottoscrizione del verbale di separazione consensuale poi omologato.
In pratica, quindi, il dissenso alla vendita non equivale a un diritto di veto eterno. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che non ci sono ragioni per negare la domanda di divisione solo perché la casa è stata assegnata come casa familiare. Prima di arrivare alla causa, però, c’è di regola un passaggio obbligato: per le controversie in materia di divisione bisogna esperire la mediazione. E il giudice, in situazioni particolari, può anche concedere una dilazione, ma non oltre cinque anni, se la divisione immediata rischia di pregiudicare gli interessi degli altri comproprietari.
Come si calcola il valore della casa in caso di divisione
Quando la casa non è comodamente divisibile — e succede quasi sempre con un normale appartamento — le strade concrete sono poche e molto chiare: attribuirla a uno dei due, con un conguaglio economico a favore dell’altro; attribuirla a più comproprietari se lo chiedono insieme; oppure, se nessuno la vuole o nessuno riesce a rilevare la quota altrui, arrivare alla vendita giudiziaria. In parole povere: o uno liquida la quota dell’altro, oppure si vende.
Qui c’è il punto che di solito sorprende di più chi legge. Le Sezioni Unite del 2022 hanno distinto due scenari. Se la casa viene attribuita proprio al coniuge che già la occupa legittimamente come casa familiare, il diritto di godimento si “assorbe” nella proprietà e il conguaglio si calcola sul valore pieno di mercato. Se invece l’immobile finisce all’altro coniuge o viene venduto a un terzo, il vincolo di assegnazione continua a pesare sul bene e il valore va considerato in modo diverso, tenendo conto di quella limitazione. Tradotto: non basta chiedersi se la casa si vende; bisogna chiedersi anche a chi andrà e quanto varrà davvero in quello specifico scenario.
Casa intestata a un solo coniuge
Se, invece, la casa è intestata a uno solo dei coniugi, il divorzio non trasforma automaticamente l’altro in comproprietario. Senza figli minori o figli maggiorenni non autosufficienti conviventi, l’assegnazione della casa non può essere usata come surrogato dell’assegno di mantenimento del coniuge economicamente più debole. E anche la giurisprudenza più recente continua a ribadire la stessa linea: la casa familiare è uno strumento costruito attorno all’interesse dei figli, non un modo per risolvere in via assistenziale il problema abitativo del genitore non convivente.
Dalla separazione al divorzio: attenzione ai passaggi
C’è poi un errore molto comune, e vale la pena dirlo con chiarezza: ciò che è stato deciso sulla casa in separazione non continua automaticamente, identico, anche dopo il divorzio. La differenza tra separazione e divorzio è sostanziale. La Cassazione, con la sentenza n. 7425 del 20 marzo 2025, ha ricordato che con la cessazione degli effetti civili del matrimonio viene meno lo stato di separazione e, con esso, la relativa regolamentazione dei rapporti. Nel caso deciso dalla Corte, l’assegnataria in separazione, che era anche comproprietaria, non ha potuto conservare l’utilizzo esclusivo della casa perché la sentenza di divorzio non ne aveva previsto l’assegnazione. Per chi legge da profano, il messaggio è chiarissimo: la questione casa va scritta bene anche nel divorzio, non solo nella separazione — e se le circostanze cambiano, è possibile chiedere la modifica delle condizioni di separazione.
Le soluzioni che funzionano nella pratica
Con gli anni ho imparato che dietro il rifiuto di vendere, quasi mai, c’è solo un problema immobiliare. Più spesso ci sono la paura di sradicare i figli — soprattutto quando si affronta una separazione con figli —, il timore di non potersi permettere una nuova casa, il bisogno di non sentirsi espulsi dalla propria storia. Ed è per questo che, quando c’è spazio per un accordo, la soluzione migliore non è quasi mai “subito” o “mai”, ma “come” e “quando”. La Cassazione ha ritenuto valida, per esempio, la clausola con cui i coniugi, in separazione consensuale, si accordano per vendere in futuro la casa già assegnata al genitore con il figlio minore: una soluzione molto concreta, che protegge la stabilità dei figli senza lasciare aperta per sempre la partita patrimoniale.
Nella pratica, le soluzioni che funzionano meglio sono quasi sempre quelle scritte con precisione: vendita rinviata di alcuni mesi o di qualche anno; permanenza nella casa fino a un evento definito; attribuzione dell’immobile a uno dei due con pagamento rateale del conguaglio; oppure vendita concordata con criteri chiari su prezzo, tempi e riparto del ricavato. Quando la casa resta sospesa in formule vaghe, invece, diventa il luogo dove il conflitto si trascina.
In sintesi
Perciò, se uno dei due coniugi non vuole vendere la casa durante il divorzio, la risposta giusta non è “può impedirlo” oppure “non può impedirlo” in assoluto. Dipende da tre domande: di chi è la casa, ci sono figli da tutelare, e la casa è destinata a restare a uno dei due o a essere venduta. Il dissenso può bloccare la vendita immediata dell’intero immobile, ma non cancella il diritto dell’altro di chiedere la divisione. E la presenza dei figli può cambiare profondamente tempi, uso della casa e valore economico dell’operazione. È qui che il diritto di famiglia smette di sembrare astratto e diventa vita quotidiana.
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