Casa e Mutuo nella Separazione: Chi Paga, a Chi Resta e Come Gestire l'Immobile

La separazione casa coniugale cointestata pone sempre la stessa domanda: a chi resta? L'assegnazione della casa familiare segue una regola precisa: tutelare l'interesse dei figli.

Con figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti. La casa familiare può essere assegnata al genitore presso cui i figli vivono prevalentemente, o convivono stabilmente se maggiorenni e non autosufficienti, perché l'art. 337-sexies c.c. tutela prima di tutto il loro interesse. Non conta chi è proprietario: anche se la casa è intestata all'altro coniuge, il giudice può assegnarne il godimento al genitore con i figli. Il provvedimento è trascrivibile nei registri immobiliari ed è opponibile ai terzi secondo le regole della trascrizione.

Senza figli. Se non ci sono figli minorenni o maggiorenni conviventi non autosufficienti, la casa familiare non viene assegnata. L'immobile segue le regole della proprietà: ciascun coniuge ha diritto alla propria quota.

Assegnazione e proprietà sono cose diverse. L'assegnazione attribuisce il godimento della casa familiare finché ciò serve a tutelare i figli; non trasferisce la proprietà dell'immobile. Il coniuge non assegnatario resta proprietario (o comproprietario), ma non può utilizzarlo finché l'assegnazione resta in vigore.

La casa cointestata separazione è una situazione molto frequente: i coniugi hanno acquistato insieme e ora devono decidere cosa farne.

In comunione dei beni. L'immobile acquistato in comunione legale è di regola di proprietà al 50% ciascuno (art. 177 c.c.). Con la separazione personale la comunione legale si scioglie già nel momento indicato dall'art. 191 c.c., quindi prima del divorzio; la comproprietà sul singolo immobile, però, non sparisce da sola. I coniugi devono ancora venderlo, attribuirlo a uno solo o dividerlo.

Casa cointestata separazione con figli. Se ci sono figli, la casa può essere assegnata al genitore presso cui vivono prevalentemente, indipendentemente dalla proprietà. Il comproprietario che non vive nella casa resta comunque proprietario della sua quota ma non può utilizzarla né pretenderne la restituzione fino a quando sussiste l'assegnazione.

Separazione senza figli casa cointestata. Senza figli non c'è assegnazione. L'immobile resta in comproprietà e i coniugi devono trovare un accordo: vendita, cessione della quota o divisione giudiziale.

La vendita casa cointestata dopo separazione è spesso la soluzione più pratica, ma richiede l'accordo di entrambi i coniugi.

Se entrambi concordano. Si incarica un'agenzia immobiliare, si mette in vendita al prezzo di mercato, si estingue il mutuo dal ricavato e si divide il saldo in base alle quote di proprietà. È consigliabile inserire nell'accordo di separazione le clausole operative: prezzo minimo accettabile, tempistica, agenzia incaricata, meccanismo di riduzione progressiva del prezzo.

Se uno non vuole vendere. In questo caso si può procedere con la divisione giudiziale. In alternativa, ciascun comproprietario può vendere la propria quota a terzi (art. 1103 c.c.) — ma nella pratica è difficile trovare acquirenti per una quota di comproprietà.

Vendita con assegnazione in corso. Se la casa è assegnata a un coniuge per la presenza dei figli, la vendita resta possibile ma l'immobile è meno appetibile. Se l'assegnazione è stata trascritta, può vincolare anche l'acquirente; inoltre non prevale contro ipoteche o acquisti trascritti prima dell'assegnazione. In pratica, la presenza dell'assegnazione riduce spesso la commerciabilità e il valore di mercato del bene.

Quando i coniugi non riescono a trovare un accordo sulla casa cointestata, la legge prevede la divisione giudiziale.

Cos'è. È il procedimento con cui si scioglie la comproprietà quando manca l'accordo. Ciascun comproprietario può chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione (art. 1111 c.c.).

Come funziona. Prima della causa, di regola occorre tentare la mediazione obbligatoria, perché la lite riguarda diritti reali e divisione (art. 5 D.Lgs. 28/2010). Se non si trova un accordo, si avvia il giudizio di divisione; se l'immobile non è comodamente divisibile, il giudice può disporne la vendita e la ripartizione del ricavato.

Tempi e costi. La divisione giudiziale può richiedere anni e costi rilevanti tra avvocati, consulenze e spese di procedura. Inoltre la vendita giudiziaria realizza spesso un prezzo inferiore rispetto a una vendita libera sul mercato. Per questo, quando possibile, conviene trovare un accordo prima.

Indennità di occupazione. Se un coniuge occupa da solo la casa senza provvedimento di assegnazione né accordo, l'altro può chiedere un'indennità per il godimento esclusivo proporzionata alla propria quota.

La separazione senza figli casa cointestata è più semplice sotto il profilo dell'assegnazione: nessuna assegnazione giudiziale è possibile.

Come separarsi in casa. Alcuni coniugi scelgono di continuare a vivere nella stessa abitazione durante o dopo la separazione, spesso per ragioni economiche. È una soluzione delicata: perché sia coerente con la separazione, la crisi deve essere reale e la convivenza deve risultare di fatto svuotata dei contenuti tipici del rapporto coniugale.

Separazione in casa come funziona. Se si sceglie questa strada, è opportuno disciplinare per iscritto l'uso degli spazi, le spese e i tempi della permanenza comune. Più la situazione è chiara, meno è probabile che diventi fonte di nuove contestazioni.

Divisione della proprietà. Senza l'assegnazione, i coniugi devono decidere: vendita, cessione della quota o mantenimento della comproprietà. La divisione giudiziale resta l'ultima risorsa.

Per le coppie non sposate, le regole sono in parte diverse.

Casa cointestata non sposati. Se l'immobile è cointestato, ciascuno è comproprietario della propria quota. Non esiste comunione legale. La fine della convivenza non scioglie la comproprietà.

Mutuo cointestato separazione conviventi. Come per i coniugi, la responsabilità verso la banca è solidale. La fine della convivenza non modifica il rapporto con l'istituto di credito.

Casa cointestata in caso di separazione non sposati. Senza figli, non c'è possibilità di assegnazione della casa familiare. Con figli, l'art. 337-sexies c.c. si applica anche ai genitori non sposati.

Attenzione: esenzione fiscale esclusa. A differenza dei coniugi, i conviventi di fatto non beneficiano dell'esenzione fiscale dell'art. 19 L. 74/1987. I trasferimenti immobiliari tra ex conviventi sono soggetti alle imposte ordinarie.